楼市新变化！一线城市房价转跌 深圳已现腰斩二手房源

短暂复苏后，房地产市场再度回落。

11月16日，国家统计局发布70个大中城市房价数据。数据显示，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个。

对此，有媒体统计发现二手房价下跌城市数创9年新高。

媒体统计截图

具体来看，一向被视为最坚挺最抗跌的一线楼市，跌幅反而更大。10月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海环比上涨0.2%；二手住宅环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。当然，这只是官方统计数据，远远没有体现出一线房价的真实情况，有网友感叹一线城市的“高房价神话”要破灭？

深圳挂牌量再创新高已现腰斩二手房源 取消商品住房销售限价？

众所周知，深圳房价此前一直呈现出令人瞩目的上涨趋势，从2011年至2021年，经历了一轮疯狂的上涨，而如今相较于2020年、2021年上半年的房价高峰期，深圳的房价已经跌了不少。

今年8月末深圳开始实行“认房不认贷”政策，9月末又降低房贷利率，首套房贷利率已经降至LPR以下，一个月内就祭出两大楼市利好政策。然而，政策出台之后购房者看房很积极，显现在数据端的成交量却没有明显波动，进入10月，楼市看房量也开始下滑。与此同时，想要借政策热度出售房源的业主也变多，目前，深圳二手房挂牌量已接近6万套，再创新高。

据第一财经报道，记者了解到，位于深圳市龙华区深圳北站附近的龙悦居四期，一套63平方米左右的房源，在2021年的高峰期曾有过750万元成交的纪录，而当前，该户型已经多次出现400万元以下的挂牌价，一名房产中介告诉第一财经记者，上述户型近期最便宜的一套总价为376万元，已经较高峰时期的价格腰斩。

南山区大冲新城花园50平方米，业主要价370万元的房源也不例外，在2021年的高峰期，该户型成交价曾达到550万元，相比起来，该户型的总价跌幅为33%。再比如曾经被炒房团“围猎”的南山区诺德假日花园小区，户型为48平方米的商品住宅，在2021年的高峰期曾以756万元的价格成交，单价接近16万元/平方米，近日，该片区的房产中介告诉记者，该户型的挂牌价已经降至480万元，较高峰期下降了37%左右。

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对于当前房价的趋势，曾经不少购房者通过“高评高贷”加杠杆买房成为楼市上行周期的缩影，如今，“高评高贷”重出江湖，则变成了楼市下行周期中的缩影，这次的逻辑是：房价下跌速度太快。

“高评高贷”即房产的评估价高于实际成交价，购房者将较高的评估价虚报为成交价，从银行贷到更多的资金，以此来覆盖两成首付，甚至三成首付，从而实现低首付、零首付。

深圳市房地产行业的一名资深从业者对第一财经表示，近两个月深圳二手房降价的幅度确实比较大，与此同时银行下调评估价的频率也高起来，有的房源几乎每周都会下调评估价。“高评高贷”的房源主要来自个别急卖的业主，业主将房源进行紧急降价，但银行的评估价格还没反应过来，才造成了价格差异。记者注意到，房产中介发布的“零首付”房源中，确实有不少房源在整个小区中价格都算是比较低的，也就是所谓的“笋盘”。

今年救市政策频出，深圳楼市为什么没有明显起色？对此，有行业专家表示，与复杂且捆绑得很严的楼市政策系统相比，“认房不认贷”只是一个点上的放松，就像在五花大绑上解开一个小结，直接效果不会太明显。另外，近期政策只是在需求端鼓励购房者入市，但没有改变购房者对房价下跌的预期，因此购房者还在观望，也期待更多的利好政策出台。

有专家表示，目前可利用的政策工具还有很多，除了从金融层面松绑，降低房贷利率，限购、限价等政策也已不符合目前市场新形势，存在放松的空间。深圳楼市政策在限购、限售、增值税、契税等方面还有很大优化空间。11月16日，深圳市住房和建设局回应网传“深圳取消商品住房销售限价”为不实消息。

上海顶流学区跌回6年前、广州挂牌走高 北京放松部分郊区限购？

深圳房价面临大麻烦，其它三个一线城市也面临不一样问题。据中国小康网报道，坐拥双学区、自砍一刀挂牌、还能面谈折扣……上海最核心地段的学区房，如今也待价而沽。日前，网传“两年血亏300万，上海福外学区房1000万直接跌价到600万”，有记者走访紧邻陆家嘴的世纪大道区域发现，各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛，尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上，但实际成交价已经跌破了预期。

“价格跌回2017年了。”我爱我家门店中介表示。和此前动辄十七八万元的单价相比，下跌300万元并不夸张。

从上海链家公布的近几周带看量来看，周度带看依然维持在8月份的水平。上海中原地产市场分析师分析，当前利好政策刺激效应已过，从几个前瞻指标来看，包括带看量、挂牌价格、经理人指数等等，基本上回到政策出台前的位置了。

另据报道，北京二手房在经历了“金九”的短暂冲高后，“银十”二手房成交热度已重回“荣枯线”之下。1.2万套是北京二手房月度网签的“荣枯线”。进入2023年3月，北京二手房网签量迎来全面爆发，纯住宅22192套也成功进入数据上“比较过热”的区间。但自4月开始，北京二手房网签量连续下滑，9月北京二手房网签量14262套，带来一波小高潮。经历了“金九”的短暂冲高后，“银十”二手房成交热度重回“荣枯线”之下，不足1.2万套。

中国经济网11月7日报道，近期二手房市场成交总体较平淡，同时机构数据显示，二手房挂牌量持续走高，逼近17万套大关。新房市场则进一步分化，临近城区项目去化明显好于郊区项目。

但据自媒体“壹地产”报道了另一种现象，随着二手房市场整体在不断降价，新房市场性价比也不在了，一线豪宅开始大面积退房了，中介表示，现在这个市场，就连核心地段的新房情况都不太好，客户要么不买，要么等合适的二手房。

11月17日，有消息称北京市住建委或计划放松部分郊区限购，目前已将相关方案进行上报，或将于年底前出台相关政策，政策放松预计仅限于个别郊区。对此，北京市住建委相关人员表示，目前限购政策并未调整，也未接到相关通知。

一线城市中楼市表现最为平稳的广州。据媒体21世纪经济11月15日报道，从今年8月以来，广州楼市利好政策频出，8月底，广州率先宣布商贷“认房不认贷”，9月，广州出台新政放松部分区域限购并降低购房门槛，其中、外地户籍买房社保年限由5年减少为2年，首付比例和利率水平也相应降低。受此推动，广州楼市成交有所回暖，但观望情绪仍在。11月14日，广州再度发力优化房地产政策，对购买广州首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%；对无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金贷款）记录或住房贷款记录已结清，且在广州拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%。

据记者近期走访了解，目前，广州楼市多数楼盘年底去化心切，纷纷祭出“低价”单位促进成交。与此同时，二手房挂牌量也仍居高不下，机构数据显示广州二手房挂牌破18万套。

官方最新定调“房地产形势” 专家：房价大幅下跌老百姓最吃亏

11月15日，在国务院新闻办举行的10月份国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，1-10月份，全国房地产开发投资同比下降9.3%，降幅比1-9月份继续扩大0.2个百分点。商品房销售面积下降7.8%，商品房销售额下降4.9%。

刘爱华指出，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。针对房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，近期相关部门密集出台一系列优化调整政策。从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。

刘爱华表示，从长期看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率也还有较大提升空间。整体上住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来，随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

由此可以看出，仍处在转型期调整中的房地产市场各项数据还在下滑。

但对于当前房价形势，专家有不同看法。近日，在今年的第五届外滩金融峰会期间，中国社会科学院金融研究所所长、国家金融与发展实验室主任张晓晶接受财经杂志专访时表示，如果房价大幅下跌，最吃亏的是普通老百姓。

张晓晶称，很多中低收入家庭可能会觉得房价下跌以后就能买得起房 了，他们是从个人角度来看问题。数据显示，中国房产财富占居民财富的比重，城镇大概是60%-70%。高收入家庭有更多的商业财富和其他财富，包括海外财富。

所以房价下跌以后，对高收入家庭几乎没有影响。但对于房产价值占所有财富价值比重达到百分之六、七十的家庭，主要是中低收入家庭，损失就很大。

从国际经验看，OECD国家经验显示，如果房价下跌到0，贫富差距实际上是扩大的，基尼系数大概是从0.66上升到0.82左右，变成了过去的1.24倍。

张晓晶指出，如今住房拥有率已经非常高，那些拥有房子的中等收入家庭，包括收入水平低一些的家庭，他们将面临的就是财富缩水。

居民部门为什么资产负债表衰退，也不愿意去消费了？张晓晶分析，就是因为受到资产缩水的巨大冲击，而资产缩水就是房价下跌造成的。他认为，防止财富缩水最好的办法是保证房地产的平稳发展。

(资料来源于国家统计局、第一财经、中国小康网、财经杂志等)