万科，不能倒

在万科又一次最需要的时候，它的白衣骑士站了出来。

11月6日下午，万科举行了一场意义重大的线上交流会，向境内外金融机构通报近期的经营状况，回应了之前债券和股价异常下跌的问题。除万科管理层之外，一同出席的，还有深圳市国资委主任，以及深圳地铁董事长等。

这场交流会的时机很关键，在资本市场，万科刚刚经历了一波“股债双杀”，让市场对这家标杆房企的状况陡然生疑。为了自证安全，万科不得不安排这场会议，向外界传递“一切正常”的信息。

在民营房企接连爆雷、艰难求生的当下，堪称行业风向标的万科，任何风吹草动都牵动神经。某种程度上，它已经远超过一家企业本身，而是在给整个行业的信心兜底。如果任由猜疑发酵，万科的局面或会很被动。于是，站在背后的深圳国资出场了。

地方国资如此高调力挺属地房企，这种情形不多见。目前深圳地铁是万科的第一大股东，而深铁是深圳国资委直管的国有独资大型企业。2017年，深铁在宝万之争的最后时刻入局，挤走了野蛮人姚振华，坐稳了万科大股东的位子。至今六年，双方保持了亲密无间的关系。

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在万科这轮危机之前，市场上可供参考的出险房企是远洋集团。远洋集团目前的处境不妙，正在进行境外债务重组，与密集违约的民营房企相比，远洋的大股东是中国人寿和大家保险，同样是国资背景。远洋集团示范了一个“国资房企”遇困的案例，这可能打破了市场上的很多认识，现在轮到性质同样特殊的万科。

万科如今是混合所有制企业，非公非私。但在深圳国资委的表述中，万科已是深圳国资体系的重要成员，并被纳入了统计报表范围，其总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成，“万科的经营发展对深圳国资具有重大影响”。深铁甚至公开表示，万科不是一个人在战斗，万科背后是深铁，深铁背后是深圳国资委。

对一家房企来说，这样的身份很高了。万科获得当地国资尽一切可能支持的承诺，显然是吃下了超级定心丸。受到这个利好刺激，11月6日，万科股价终于久违大涨，幅度超过了6%。

今年6月底，万科刚进行了董事会换届，郁亮顺利迎来第三个董事会主席任期。他在2017年走马上任，从王石手上接过最高领导的职务，当时刚经历过激烈商战的万科，前途还不明朗。2020年换届时，郁亮赢得了信任，继续执掌万科。到今年，他再一次得到大股东的绝对支持。

郁亮早在2018年就喊出“活下去”的口号，万科大体上延续了谨慎保守的作风，当2021年下半年行业遭遇系统性危机时，万科一直屹立没倒。2022年初，郁亮又在年会上称，该年是万科背水一战的一年，要么死，要么活，没有中间状态。彼时万科营销增速罕见下滑，郁亮又放了狠话。

这么多年下来，那些习惯搞大场面、喜欢在登顶行业时大肆庆祝的房企，下场一般不好。不少房企以超越万科为目标，并且的确曾在规模上踩万科一头，但到目前为止，万科貌似还是“最安全”的那个。

对一些爆雷房企而言，万科现在的境遇是求而不得。

一是销售回款，万科财务负责人韩慧华此前提到，过去两年万科回款率一直在业内领先，尤其今年以来，回款总量与销售总量基本相当。今年前十个月，万科合同销售金额累计达3124亿，仅位于央企保利之后。回款渠道，比较通畅。

二是顺利融资，据披露的消息，今年前十个月万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。万科能以这么低的成本拿到新钱，这点太重要了。

三是手握现金，截至三季度末，万科持有货币资金达到1037亿。

在债务方面，万科当前未到期的境内债有33笔，美元债有7笔，规模合计约800亿元。不过在一番操作安排下，万科今年已无到期境外债务，明年到期的境外债也开始提前偿还。总的来说，压力不算大。

能够正常销售和融资，在以往房地产高峰时，原本如此稀松平常的待遇，现在倒成了奢侈品。

眼下的万科，还进行了一项多年未有的大变化。那就是薪酬激励的机制。

就在几天前美元债异动时，万科发布公告称现有的经济利润奖金方案不再实施，将研究制定新的长效激励约束机制。万科的经济利润奖金制度从2010年引入，主要面向的是管理团队和业务骨干，在高管薪酬中，这个奖金占的比例很高。这个制度曾经被外界质疑，认为不够透明，万科管理层有自肥之嫌。按照新的2023-2025年度奖金方案，对郁亮和总裁祝九胜来说，除了净利润考核指标之外，他们两人能拿到多少年终奖，还得考虑万科股价的变动。

这在今年饱受其下跌之苦的股民看来，拉上管理层一起，也许是个好消息。

万科近期的这一系列动作，释放了足够多的“不会倒”信号。合乎逻辑的预测，可能也是如此。但问题就在于行业信心仍然不足，反逻辑的情形会不会再出现。

郁亮曾经说过，房地产市场是不会饱和的，总会有新的生意机会。就像手机和汽车，它们都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，房地产也会经历这个过程。但以后的发展路数，不能再是传统模式下一味靠拿地和融资，否则拿的越多错的越多，融的越多越不安全。

这延续了他一向清醒的认识，希望这种认识能有助于他带领万科穿过迷雾，安全落地。

*题图购买于视觉中国

本文转载自商业人物，作者郭儒逸。